Bau im freien Fall: Österreich droht achtes Rezessionsjahr

Österreichs Bauwirtschaft kommt nicht aus der Krise. Im Gegenteil: Laut Raiffeisen Research steuert die Branche 2026 auf das achte Rezessionsjahr in Folge zu.

Das wäre ein trauriger Rekord. Seit 1977 hat keine andere Branche in Österreich eine längere Talfahrt erlebt, heißt es in der Analyse. Die Experten sprechen bereits von einer „Marathon-Rezession“.

Wohnbau bricht dramatisch ein

Besonders hart trifft es den Wohnbau. Seit Anfang 2021 sind die realen Wohnbauinvestitionen in Österreich um 22 Prozent eingebrochen. Nur in Finnland kam der Wohnbausektor noch stärker unter die Räder.

Dabei war der Einbruch nicht plötzlich. Dem Absturz ging ein jahrelanger Boom voraus. Zwischen 2011 und 2022 wurden die Wohnbauinvestitionen real um 49 Prozent ausgeweitet. Dann kamen Zinswende, strengere Kreditregeln, steigende Baukosten – und der Markt kippte.

Ein Ende ist nicht in Sicht. Nach der Wifo-Schnellschätzung setzte sich die Rezession in der Bauwirtschaft auch im ersten Quartal 2026 fort.

Nur noch halb so viele neue Wohnungen

Die Folgen werden immer sichtbarer. 2021 wurden in Österreich noch 61.600 neue Wohnungen fertiggestellt. Heuer sollen es laut Prognose nur noch 32.500 sein – also gut die Hälfte.

Auch 2027 dürfte keine echte Entspannung bringen. Raiffeisen Research rechnet dann mit 36.000 neuen Einheiten. Das wäre zwar etwas mehr als 2026, aber weiterhin deutlich weniger als in früheren Jahren.

Besonders alarmierend: Die Zahl der Baugenehmigungen ist eingebrochen. 2025 wurden österreichweit nur noch 31.979 neue Wohneinheiten bewilligt. Das ist ein Allzeittief. Zum Vergleich: 2017 waren es noch 72.756 – ein Minus von 56 Prozent.

Mietpreisbremse wird zur Investitionsbremse

Ein wesentlicher Faktor ist laut Raiffeisen Research die Mietpreisbremse. Sie dürfte in normalen Zeiten nur begrenzte Auswirkungen auf die Mietentwicklung haben. Ihre Signalwirkung für Investoren sei aber verheerend.

Die Analyse ist deutlich: Die Mietpreisbremse ist vor allem eine Investitionsbremse. Sie wird die Knappheit am Mietmarkt nicht verringern, sondern vergrößern – besonders in den Ballungszentren.

Denn ausgerechnet gewerbliche Bauträger, die rund die Hälfte der Wohnraumschaffung stemmen, ziehen sich zurück. 2025 reichten sie 27 Prozent weniger Baugenehmigungen ein als im Jahr davor. Gegenüber dem Höchststand von 2019 beträgt das Minus sogar 64 Prozent.

Wien besonders betroffen

Österreichweit gibt es laut Raiffeisen Research zwar keinen generellen Wohnraummangel. Doch regional sieht es ganz anders aus.

Besonders angespannt ist die Lage in Wien. Vor allem innerhalb des Gürtels fehlen Wohnungen. In Wien-Neubau und Mariahilf fehlen laut Berechnung rund 40 Wohnungen pro 1.000 Einwohner. In der Josefstadt sind es rund 30.

Acht der zehn Bezirke mit der größten Wohnraumknappheit liegen in Wien. Insgesamt fehlen in der Bundeshauptstadt bereits rund 30.000 Wohnungen.

Auch Salzburg-Stadt und Innsbruck zählen zu den angespannten Märkten. Wien, Salzburg, Innsbruck und Linz stehen zusammen für 55 Prozent des österreichweit fehlenden Wohnraums.

Eigentum wird wieder teurer

Gleichzeitig ziehen die Immobilienpreise wieder an. Nach dem Rückgang zwischen Ende 2022 und Ende 2024 wurde Wohneigentum 2025 wieder teurer. Österreichweit stiegen die Preise um ein Prozent.

Der Start ins Jahr 2026 fiel noch stärker aus: Laut OeNB-Immobilienpreisindex verteuerten sich Wohnimmobilien im ersten Quartal um 1,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Im Quartal davor waren es nur 0,4 Prozent gewesen.

Seit dem Tiefpunkt Ende 2024 sind die Preise bereits wieder um 3,3 Prozent gestiegen. Aufs Jahr hochgerechnet entspricht das Plus im ersten Quartal sogar 4,5 Prozent.

Neubauten ziehen besonders stark an

Besonders stark steigen die Preise bei neuen Immobilien. In Wien kosteten Neubauwohnungen im ersten Quartal 1,6 Prozent mehr als Ende 2025. Im Rest Österreichs betrug das Plus sogar 3,6 Prozent.

Bestandswohnungen entwickelten sich deutlich ruhiger. In Wien wurden sie im ersten Quartal sogar minimal billiger. Außerhalb Wiens lag das Plus bei einem Prozent.

Der Grund: Neubauten bleiben teuer, weil die Baukosten hoch sind. Seit der Zinswende 2022 sind gebrauchte Wohnungen stärker unter Druck geraten. Neubauten dagegen wurden weiter teurer.

Irankrieg bremst den Markt

Der Irankrieg verschärft die Lage zusätzlich. Laut Raiffeisen Research bedeutet der Konflikt für Österreich und Europa weniger Wachstum, mehr Inflation und höhere Zinsen.

Das trifft auch den Immobilienmarkt. Kredite werden wieder teurer. Damit wird Wohneigentum für mehr Haushalte erneut schwerer leistbar.

Raiffeisen Research erwartet, dass die EZB 2026 mindestens einmal an der Zinsschraube dreht. Die Preisanstiege bei Immobilien dürften dadurch gebremst, aber nicht gestoppt werden.

Die Prognose: Wohneigentum wird 2026 österreichweit um etwa zwei Prozent teurer. Inflationsbereinigt dürften Immobilien aber weiter an Wert verlieren – zum vierten Mal in Folge.

Baukosten steigen wieder

Auch die Baukosten stehen unter Druck. Wenn Energie global knapper und teurer wird, schlägt das auch auf Österreich durch.

Einen Vorgeschmack gab es bereits im März. Baumaterialien wie Ziegel und Zement verteuerten sich gegenüber dem Vormonat um 1,8 Prozent. Schneller waren Baumaterialien zuletzt im April 2022 teurer geworden.

Für die Bauwirtschaft kommt das zur Unzeit. Sie leidet ohnehin unter schwacher Nachfrage, hohen Finanzierungskosten und zurückhaltenden Investoren.

Der Traum vom Eigentum rückt weiter weg

Zwar sind Wohnimmobilien gemessen an den Einkommen wieder etwas leistbarer geworden. Die Löhne sind seit dem dritten Quartal 2022 stark gestiegen. Doch der entscheidende Unterschied zu früher bleibt: Kredite sind deutlich teurer.

2018 kostete ein Immobilienkredit laut Raiffeisen Research rund 1,8 Prozent. Anfang 2026 waren es 3,4 Prozent. Für einen Durchschnittshaushalt bedeutet der Kauf eines durchschnittlichen Einfamilienhauses eine monatliche Kreditrate von rund 37 Prozent des Netto-Haushaltseinkommens.

Das ist nicht mehr so dramatisch wie 2023 und 2024. Aber vom Rückenwind der Nullzinsjahre ist der Markt weit entfernt.

Mieten könnten weiter steigen

Langfristig sieht Raiffeisen Research keinen neuen Immobilienboom. Die Zeit der Null- und Negativzinsen dürfte vorbei sein. Auch die demografische Dynamik schwächt sich ab.

Doch in den Ballungszentren bleibt der Druck hoch. Die Nachfrage wächst dort, wo Wohnraum knapp und teuer ist. Wer sich Eigentum nicht leisten kann, bleibt länger in der Mietwohnung.

Damit könnte ausgerechnet der Mietmarkt in den Städten zum großen Gewinner werden. Für Mieter ist das keine gute Nachricht. Weniger Neubau, weniger Angebot, mehr Nachfrage – das ist die Formel für weiter steigende Mieten.