Stefan Beig: Die Mietpreisbremse ist sozial schief – und ökonomisch brandgefährlich

Die Mietpreisbremse schafft keine soziale Gerechtigkeit, sondern neue Ungerechtigkeit. Kurzfristig profitieren vor allem bestehende Mieter in regulierten Wohnungen – häufig aus der oberen Mittelschicht, die bereits gut im Markt positioniert ist. Wohnungssuchende mit geringeren Einkommen verlieren, weil das Angebot weiter schrumpft und die Konkurrenz um jede freie Wohnung steigt.

Mittel- und langfristig zahlen alle Österreicher den Preis, weil der Wohnbau stockt, Investitionen unterbleiben und ein zentraler Konjunkturmotor abgewürgt wird.

Preiskontrollen haben eine erstaunlich stabile Erfolgsbilanz: Sie funktionieren nicht. Ein Bäcker, der gezwungen wird, Semmeln unter den Kosten zu verkaufen, hört schlicht auf zu backen. Das Problem erledigt sich rasch – allerdings nicht im Sinne der Konsumenten.

Im Wohnungsmarkt ist die Situation anders. Wohnungen lassen sich nicht einfach vom Markt nehmen. Sie sind gebaut, sie stehen da, sie können nicht „verschwinden“. Genau das macht diesen Markt politisch so verführerisch. Dazu kommt: Es gibt wenige Vermieter, aber viele Mieter – für politische Parteien eine klare Verständigung darüber, wo die Mehrheit liegt und wo die Stimmen.

Die negativen Folgen der Regulierung kommen zeitverzögert, der politische Applaus sofort. Das Ergebnis ist bekannt: weniger Neubau, weniger Sanierung, mehr Knappheit – und härtere Verteilungskämpfe.Was beschlossen wurde – in drei Schritten zum Mietdeckel

Viele glauben, die Mietpreisbremse sei eine Idee der jetzigen Regierung – vor allem auf Drängen von Vizekanzler Andreas Babler (SPÖ). Das ist verkürzt. Der Startschuss fiel schon 2023, unter ÖVP und Grünen.

Schritt eins: Dezember 2023. Der Nationalrat beschließt den ersten Mietdeckel. Ziel: Entlastung in der Inflationswelle. Ergebnis: Bei Kategoriemieten gibt es 2024 keine automatische Index-Erhöhung. Für die Jahre danach wird die Anhebung neu geregelt: ein fixer Stichtag (1. April) – und eine Obergrenze. Erhöhungen sollen 2025 und 2026 zwar nach Inflation möglich sein, aber maximal fünf Prozent betragen.

Schritt zwei: März 2025. Dann kommt das Einfrieren. Die für den 1. April 2025 erwartete Erhöhung im regulierten Bereich fällt komplett aus. Die Mieten werden faktisch eingefroren – auch bei Genossenschaften bzw. gemeinnützigen Bauträgern in zentralen Entgeltbestandteilen. Politisch heißt das: „Wir stoppen die Erhöhung, bevor sie die Haushalte trifft.“

Schritt drei: Dezember 2025. Es wird erneut nachgeschärft. Begründung: Inflationsspitzen sollen künftig nicht ungebremst durchschlagen. Folge: Noch engere Grenzen – 2026 maximal ein Prozent, 2027 maximal zwei Prozent. Dazu kommen neue Regeln zur Wertsicherung – und eine Änderung, die viele direkt spüren: Befristungen werden länger, in vielen Fällen fünf Jahre statt drei.

Kurz gesagt: Es war keine einzelne Maßnahme. Es war eine Serie: Deckel – Einfrieren – noch mehr Deckel.

Jetzt zur unbequemen Seite der Medaille. Man kann natürlich nicht alles auf die Mietbremse schieben – Zinsen, Baukosten und Finanzierung haben den Markt ebenfalls getroffen. Aber die Zahlen zeigen glasklar: Österreich rutscht in eine Wohnbaulücke. Und der Mietdeckel wirkt dabei wie ein zusätzlicher Bremsklotz.

2024 wurden in neuen Gebäuden nur noch 32.100 Wohnungen bewilligt – 8,5 Prozent weniger als im Jahr davor. Das ist der tiefste Stand seit 2010. Gleichzeitig brechen die Fertigstellungen ein: 41.762 neue Wohnungen im Jahr 2024 – ein Minus von über 20 Prozent. Knappheit ist damit keine Prognose mehr, sondern Realität. Passend dazu hält Statistik Austria nüchtern fest, es seien derzeit „deutlich weniger neue Wohnungen auf dem Markt als in den Vorjahren“.

In Wien wirkt das wie unter dem Brennglas. 2025 kommen im großvolumigen Neubau nur noch rund 8.800 Wohnungen neu dazu – etwa 20 Prozent weniger als im Jahr davor. Besonders alarmierend: Der freifinanzierte Mietneubau liegt mehr als 50 Prozent unter dem Fünfjahresschnitt. Für 2026 wird nur eine leichte Erholung erwartet – zu wenig, um den Markt zu entlasten.

Auch die gemeinnützigen Bauträger schlagen Alarm. Ihr Befund ist eindeutig: Der Mietdeckel sei eine „Baubremse für leistbares Wohnen“. Durch die Deckel würden rund 150 Millionen Euro in drei Jahren fehlen – Geld, das für Bau und Sanierung gebraucht würde. Das entspreche rund 700 leistbaren Wohnungen pro Jahr, die nicht entstehen.

Kurz gesagt: Man kann Mieten deckeln – aber man kann Wohnungen nicht herbeizaubern.

Die sozialen Folgen liegen auf der Hand: Knappheit ist nie sozial. In einem knappen Markt steigt die Konkurrenz – und damit die Auswahlmacht des Vermieters. Offiziell gibt es „geregelte Mieten“. In der Praxis zählen dann Bonität, Liquidität, Sicherheit.

Die Daten zeigen nicht eins zu eins, wer die Wohnung bekommt. Aber sie zeigen, dass der Kampf um Wohnungen härter wird. Und in solchen Kämpfen gewinnen selten die Schwächsten.

Mit anderen Worten: Wer mehr Geld hat, kommt leichter zum Zug. Ein Vermieter will vor allem verlässliche, zahlungskräftige Mieter. Wenn das Angebot sinkt, die Nachfrage aber hoch bleibt, kann er stärker auswählen – und entscheidet sich tendenziell im eigenen Interesse für den Bewerber mit der besseren Bonität und dem größeren finanziellen Polster.

Österreich hat nicht nur ein Wohnungsproblem, sondern auch ein Konjunkturproblem. Und da wird es bitter: Der im Dezember 2024 verstorbene Finanzminister Hannes Androsch (SPÖ) erklärte in seinem letzten Interview. Der Stillstand beim Wohnbau sei einer der „am leichtesten lösbaren Hebel“, um die wirtschaftliche Flaute zu überwinden. Umso kontraproduktiver ist eine Politik, die den Wohnbau mit immer neuen Deckeln und Regeln zusätzlich unattraktiver macht. Kurzfristig gibt es Applaus – langfristig gibt es Knappheit.

Die Mietpreisbremse ist gut gemeint, politisch bequem – und sozial schief. Sie hilft jenen, die bereits eine Wohnung haben, und schadet jenen, die eine suchen. Und sie trifft einen Sektor, den Österreich dringend bräuchte, um aus der wirtschaftlichen Stagnation herauszukommen. Leistbares Wohnen entsteht nicht durch Deckel, sondern durch Angebot. Alles andere ist Beruhigungspolitik – mit Ansage.