Grundsteuer-Reform: Was Österreichs Eigenheimbesitzer jetzt wissen sollten

Die Grundsteuer in Österreich ist im internationalen Vergleich niedrig. Das liegt vor allem daran, dass sie bei Grundstücken und Häusern noch immer auf Einheitswerten beruht, die sich an den Wertverhältnissen von 1973 orientieren. Mit den heutigen Marktpreisen hat das oft nur noch wenig zu tun.

Genau deshalb wirkt die laufende Belastung für viele Eigentümer heute erstaunlich gering. Auf Basis der offiziellen Berechnungsregeln ergibt sich für ein Einfamilienhaus mit einem Einheitswert von 20.000 Euro selbst beim maximal zulässigen Hebesatz eine Grundsteuer von rund 136 Euro pro Jahr.

Wer in guter Lage wohnt, besitzt oft eine Immobilie, die am Markt ein Vielfaches wert ist – steuerlich fällt das bisher nur sehr begrenzt ins Gewicht.

Das heutige System begünstigt damit vor allem Objekte in Lagen, deren Preise in den vergangenen Jahrzehnten stark gestiegen sind, ohne dass sich das entsprechend in der Bemessungsgrundlage niederschlägt. Für Gemeinden ist das ein Problem: Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle, ihr Aufkommen bleibt aber an einem Bewertungsmodell hängen, das viele Experten für überholt halten.

Über eine Reform wird seit Jahren gesprochen. Im Finanzausgleich ab 2024 wurde dafür eine Arbeitsgruppe von Bund, Ländern und Gemeinden eingesetzt. Ein Bericht liegt mittlerweile vor – beschlossen ist damit aber noch nichts.

Diskutiert werden im Wesentlichen mehrere Richtungen:

Flächenmodelle, bei denen vor allem Grundstücks- und Gebäudeflächen zählen
wertbezogene Modelle, bei denen Lage, Grundstückspreise oder Mieten stärker berücksichtigt werden

Auch die deutsche Reform wurde dabei als Vergleich analysiert. Ein konkretes österreichisches Endmodell gibt es derzeit jedoch nicht.

Genau deshalb ist Vorsicht bei allzu konkreten Prognosen geboten. Noch ist offen, ob künftig eher Fläche, Lage oder Wert den Ausschlag geben würden. Und davon hängt entscheidend ab, wen eine Reform am stärksten trifft.

So viel lässt sich schon jetzt sagen: Wenn Österreich die alten Einheitswerte ersetzt, wird sich die Belastung zwischen Regionen und Objektarten neu verteilen. Bei stärker wertbezogenen Modellen wären Eigentümer in Städten und begehrten Wohnlagen tendenziell stärker betroffen als Eigentümer in Regionen mit niedrigeren Bodenpreisen.

Auch große Grundstücke könnten stärker ins Gewicht fallen – je nachdem, wie stark Fläche künftig berücksichtigt würde.

Wohnungseigentümer in Mehrparteienhäusern wären häufig weniger betroffen als Besitzer freistehender Häuser auf großen Parzellen, weil sich der Grundstücksanteil dort auf mehrere Einheiten verteilt.

Was derzeit aber niemand seriös sagen kann, ist die konkrete Steuerhöhe für einzelne Immobilien. Solange Modell, Bewertungsregeln und politische Ausgestaltung offen sind, bleiben exakte Beträge Spekulation.

Deutschland hat seine Grundsteuer-Reform mit 1. Jänner 2025 umgesetzt. Der Aufwand war enorm: Rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten mussten neu bewertet werden.

Für Österreich ist das vor allem ein Hinweis darauf, wie komplex eine solche Reform werden kann. Millionen Eigentümer mussten neue Erklärungen abgeben, die Verwaltung war stark gefordert.

Zugleich zeigt Deutschland, dass es kein einheitliches Modell geben muss: Neben dem Bundesmodell haben mehrere Bundesländer eigene Varianten eingeführt. Auch dort hängt die tatsächliche Belastung stark von regionalen Regeln und kommunalen Hebesätzen ab.

Die Grundsteuer kann über die Betriebskosten auch Mieter betreffen. Steigt sie, erhöhen sich grundsätzlich auch die umlagefähigen Kosten im Haus.

Wie stark das im Alltag spürbar wäre, hängt vom Gebäude, von der Zahl der Wohnungen und von der konkreten Reform ab. Pro Wohnung muss das nicht automatisch ein großer Sprung sein. Über ein ganzes Haus gerechnet können höhere öffentliche Abgaben aber durchaus zu einer merklichen Mehrbelastung führen.

Damit wäre eine Reform nicht nur ein Thema für Eigentümer, sondern indirekt auch für viele Mieter.

Einen fixen Zeitplan gibt es derzeit nicht. Klar ist nur: Die Reformdebatte ist real, die politische Entscheidung aber noch offen.

Wichtig ist auch: Der österreichische Verfassungsgerichtshof hat die Grundsteuer nicht aufgehoben. In früheren Entscheidungen hielt er sie trotz der alten Einheitswerte noch für verfassungsrechtlich zulässig. Gleichzeitig wird im Bericht der Reform-Arbeitsgruppe deutlich, dass der Druck auf das bestehende System wächst.

Ob daraus bald ein Gesetz wird oder ob die Politik noch mehrere Jahre braucht, ist derzeit offen.

Wer Eigentum besitzt, sollte den eigenen Einheitswert kennen. Er steht im Grundsteuerbescheid und bildet die Grundlage der heutigen Berechnung.

Ebenso sinnvoll ist ein realistischer Blick auf die Lage der eigenen Immobilie. In Regionen mit stark gestiegenen Grundstückspreisen könnte eine Neubewertung politisch besonders relevant werden.

Was man derzeit nicht tun sollte: sich von dramatischen Einzelzahlen verunsichern lassen. Solange Österreich kein konkretes Reformmodell beschlossen hat, kann niemand seriös berechnen, wie hoch die künftige Grundsteuer für eine bestimmte Immobilie ausfallen würde.