Viele Mieter kennen ihre Rechte nicht – dabei schützt das österreichische Mietrecht sie in vielen Fällen stärker, als sie denken.GETTYIMAGES/Kerkez

1. Kautionsrückzahlung: Ihr Geld gehört Ihnen

Die Kaution ist eines der häufigsten Streitthemen. Rechtlich ist klar: Die Kaution muss zinsbringend und sicher veranlagt werden, etwa auf einem Sparbuch oder einem vergleichbaren verzinsten Konto – und die Zinsen gehören dem Mieter.

Bei Auszug muss der Vermieter die Kaution ohne unnötige Verzögerung zurückzahlen, sobald alle berechtigten Ansprüche geklärt sind. In der Praxis geschieht das meist innerhalb weniger Wochen, kann aber länger dauern, etwa wenn noch Betriebskostenabrechnungen offen sind.

Abzüge sind nur für tatsächliche Schäden erlaubt, nicht für normale Abnutzung. Abgewohnte Teppichböden, vergilbte Wände oder abgenutzte Türklinken gelten grundsätzlich als normale Gebrauchsspuren. Wer seine Kaution nicht zurückbekommt, sollte die Schlichtungsstelle, die Mietervereinigung oder die Arbeiterkammer kontaktieren.

2. Betriebskostenabrechnung: Das Recht auf Transparenz

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes müssen Vermieter jährlich eine detaillierte Betriebskostenabrechnung vorlegen – spätestens bis 30. Juni des Folgejahres. Sie haben das Recht, alle Belege einzusehen. Wenn Ihr Vermieter etwa 3.000 Euro für Hausreinigung verrechnet, können Sie die Rechnung des Reinigungsunternehmens verlangen.

Typische Fehler bei Betriebskostenabrechnungen sind: Verwaltungskosten werden als Betriebskosten verrechnet, Reparaturen am Gebäude werden auf Mieter umgelegt, Kosten leerstehender Wohnungen werden auf andere Mieter verteilt.  All das ist unzulässig, wenn es sich tatsächlich um Betriebskosten im Sinn des Mietrechtsgesetzes handelt. Daher lohnt sich eine genaue Prüfung der Abrechnung.

3. Richtwertmiete: Die Mietpreisbremse, die viele nicht kennen

Für viele Altbauwohnungen gilt in Österreich die Richtwertmiete. Sie kommt typischerweise bei Wohnungen in Gebäuden zur Anwendung, die vor den 1950er-Jahren errichtet wurden und unter den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fallen. Der Richtwert wird vom Justizministerium festgelegt. In Wien liegt er derzeit bei 6,67 Euro pro Quadratmeter (Stand 2025). Gesetzlich vorgesehene Anpassungen sind derzeit stark begrenzt.

Zuschläge für Lage, Ausstattung oder Zustand sind erlaubt – etwa für einen Balkon, Lift oder besonders gute Lage. In der Praxis werden diese Zuschläge aber oft zu hoch angesetzt.

Viele Vermieter verlangen daher für Altbauwohnungen deutlich mehr als eigentlich zulässig wäre. Mieter können den Mietzins überprüfen lassen – etwa bei der Schlichtungsstelle oder beim Bezirksgericht. Eine Rückforderung zu viel bezahlter Miete ist in der Regel bis zu drei Jahre rückwirkend möglich.

4. Erhaltungspflicht: Der Vermieter muss reparieren

Der Vermieter ist für die Erhaltung des Hauses und der allgemeinen Teile verantwortlich. Dazu gehören etwa: Dach und Fassade, Stiegenhaus und Lift, Heizungsanlage, Wasser- und Abwasserleitungen, zentrale elektrische Leitungen. Auch mitvermietete Geräte wie Boiler oder Thermen müssen grundsätzlich vom Vermieter instand gehalten oder ersetzt werden.

Innerhalb der Wohnung ist der Vermieter für ernste Schäden oder bauliche Mängel zuständig – etwa bei: undichten Fenstern, massiven Feuchtigkeitsproblemen, Schimmel durch Baumängel, defekten mitvermieteten Heizgeräten.

Welche kleineren Reparaturen der Mieter tragen muss, hängt stark vom Einzelfall ab. Pauschale Klauseln im Mietvertrag, die alle Reparaturen dem Mieter auferlegen, sind häufig rechtlich problematisch oder unwirksam. Wenn der Vermieter notwendige Reparaturen verweigert, können Sie bei der Schlichtungsstelle einen Antrag auf Durchführung von Erhaltungsarbeiten stellen.

5. Kündigungsschutz: Nicht so einfach rauswerfbar

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes genießen Mieter einen starken Kündigungsschutz. Der Vermieter kann nur aus gesetzlich festgelegten Gründen kündigen, etwa: erheblich nachteiliger Gebrauch der Wohnung, Nichtzahlung der Miete, dringender Eigenbedarf, längere Nichtbenützung der Wohnung.

Eine Kündigung muss grundsätzlich gerichtlich erfolgen. Eine mündliche Kündigung oder ein einfacher Brief ohne gerichtliches Verfahren hat in solchen Fällen keine rechtliche Wirkung.

6. Befristete Mietverträge: Gesetzliche Mindestlaufzeiten

Befristete Mietverträge unterliegen gesetzlichen Mindestlaufzeiten. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes beträgt die Mindestbefristung grundsätzlich fünf Jahre, wenn der Vermieter als Unternehmer vermietet. Bei bestimmten privaten Vermietern können weiterhin drei Jahre zulässig sein.

Ist eine kürzere Befristung vereinbart, gilt der Vertrag meist als unbefristet.

Bei befristeten Mietverträgen ist außerdem häufig ein Befristungsabschlag von 25 Prozent auf den Richtwertmietzins vorgesehen, sofern die Wohnung einer Mietzinsobergrenze unterliegt.

7. Untervermietung: Mehr erlaubt als gedacht

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes darf der Mieter Teile der Wohnung untervermieten, solange der Hauptmieter weiterhin selbst dort wohnt, keine Überbelegung entsteht, der Untermietzins nicht wucherisch ist.  Pauschale Verbote im Mietvertrag sind in solchen Fällen oft nicht wirksam.

Anders kann es bei Neubauten oder Wohnungen außerhalb des Vollanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes aussehen – dort können Vermieter Untervermietung teilweise vertraglich einschränken. Wer ein Zimmer über Plattformen wie Airbnb vermieten möchte, sollte zusätzlich die Landesgesetze prüfen – Wien hat hier besonders strenge Regeln für Kurzzeitvermietung.

8. Eintrittsrecht: Die Wohnung bleibt in der Familie

Wenn ein Mieter stirbt, können nahe Angehörige in den Mietvertrag eintreten. Dazu gehören unter anderem: Ehepartner oder eingetragene Partner, Lebensgefährten (bei gemeinsamem Haushalt), Kinder oder Enkel, Eltern oder andere Verwandte in gerader Linie, unter Umständen auch Geschwister. Voraussetzung ist meist, dass die Person mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt hat und ein dringendes Wohnbedürfnis besteht.

Das Eintrittsrecht ist im Mietrechtsgesetz verankert und kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Es soll verhindern, dass Familien bei einem Todesfall plötzlich ihre Wohnung verlieren.

Was Sie tun sollten

Prüfen Sie Ihren Mietvertrag: Fällt Ihre Wohnung überhaupt unter das Mietrechtsgesetz? Kontrollieren Sie Ihre Betriebskostenabrechnung.

Lassen Sie Ihren Mietzins überprüfen, wenn Sie in einem Altbau wohnen – die Schlichtungsstellen vieler Städte sind kostenlos.

Und dokumentieren Sie alles: Mängel fotografieren, Schriftverkehr aufbewahren, Fristen notieren. Ihre Rechte sind stark – aber nur, wenn Sie sie kennen und nutzen.

Das österreichische Mietrecht ist in vielen Bereichen mieterfreundlicher, als viele glauben. Wer seine Rechte kennt, kann nicht nur Geld sparen, sondern sich auch gegen unzulässige Forderungen wehren. Die wichtigste Regel bleibt daher: Nichts unterschreiben, ohne es verstanden zu haben.