Immo-Kreditklemme wird immer größer
Der Markt wäre da – sowohl auf der Seite der Nachfrage, als auch auf der des Angebotes. Was aktuell massiv fehlt sind ausreichend schnelle Finanzierungen. So hat sich die Kreditfinanzierungslücke im europäischen Immobiliensektor im 4. Quartal 2022 auf 51 Milliarden Euro summiert. Das geht aus einer Analyse der AEW, einer der weltweit größten Real Estate Asset Manager, hervor.
(c) immoflash. Demnach ist das Defizit zwischen dem in einem bestimmten Jahr ursprünglich gesicherten Schuldenbetrag und dem zur Refinanzierung des Kredits bei Fälligkeit zur Verfügung stehenden Betrag im letzten Quartal 2022 in allen Märkten und Sektoren auf 51 Milliarden Euro gestiegen. Die Ausweitung der Kreditfinanzierungslücke ist eine Reaktion auf die rückläufigen Bewertungen, die zu höheren Beleihungsquoten (LTV) und Zinsdeckungsgraden (ICR) geführt haben.
Hans Vrensen, Managing Director, Head of Research & Strategy bei AEW: “Zurückzuführen ist dies auf geringere Kreditsicherheiten und allmählich greifende ICR-Obergrenzen. Betrachtet man allein die geschätzte LTV-basierte KFL, so ist diese Zahl seit unserer letzten Analyse im September 2022 um ca. 30 Prozent auf 32 Milliarden Euro gestiegen.” Treiber sind Kapitalwertverluste, die sich weit schneller bemerkbar gemacht haben als erwartet. “Kreditgeber:innen und Kreditnehmer:innen werden einen viel proaktiveren Ansatz verfolgen müssen, da der Markt in Bezug auf die Inflation, höhere Zinsen und neue Vorschriften im Vergleich zur GFK vor einer Reihe veränderter Herausforderungen steht. Regulierungsauflagen für Banken zur Absicherung von Krediten könnten dem Markt den erforderlichen Anstoß zur Überbrückung der wachsenden Geld-Brief-Spanne im aktuellen Konjunkturabschwung geben. Dies dürfte im Vergleich zur GFK eine schnellere Umschuldung bei anstehender Kreditfälligkeit ermöglichen, da die Verlängerung auslaufender Kredite ohne höheren Swap-Satz in diesem Fall wohl Kaum in Frage kommt”, so Vrensen.
Zusätzliche Sorgen bei anstehenden Refinanzierungen bereiten All-in-Zinssätze, die sich 2022 verdoppelt haben und Ende 2022 in UK bei 6,3 Prozent und in Europa bei 4,0 Prozent lagen. Die Auswirkungen einer längeren Hochzinsphase müssen deshalb nun eingepreist werden.
Die disruptiven Auswirkungen dieser Zinserhöhungen zeigen sich in den Zinsdeckungsgraden (ICR) alter Kredite, die 2023 refinanziert werden müssen und sich gegenüber ihrem Zehn-Jahres-Durchschnitt von 3,25 sektorübergreifend auf 1,6 halbiert haben.